一、哪些房子應該鑒定

所謂房屋安全鑒定，是指根據(jù)國家、省、市有關法律、法規(guī)或者技術標準跟操作規(guī)程，對房屋結構完損程度或使用情況是否危及安全使用進行查勘、鑒別、檢測、評定。

辦法明確強調，在用房屋存在下列五類情形，應當進行安全鑒定：

1、達到設計使用年限;

2、地基基礎、墻體或其它承重鋼梁出現(xiàn)顯著下陷、裂縫、變形、腐蝕等情形;

3、因自然災害或者起火、火災等事件導致房屋發(fā)生塌陷、變形、不均勻沉降等情形;

4、對承重結構進行拆除以及改建;

5、存在其它安全隱患需要鑒定。

舉個實例，地震中的樓房，墻體、樓板等出現(xiàn)了塌陷，承重梁柱出現(xiàn)了傾斜、變形，應當進行房屋安全鑒定。在日常生活中，如果住處附近有工程建設項目在進行深開挖作業(yè)，而房屋出現(xiàn)了路基塌陷、沉降、墻面開裂等情形，也需要立即進行房屋安全鑒定;如果看到鄰居在進行“破壞性裝修”，有砸掉承重梁柱等嚴重毀壞房屋主體結構、影響住宅使用壽命的情形，也必須立即申請房屋安全鑒定。

二、誰來申請安全鑒定

房屋安全鑒定申請人，可以是住宅產權人，可以是實際使用人包括房主，也可以是住宅代管人或房屋經營管理單位，還可以是利害關系人。沒有辦理不動產登記的房子，由合法占有該住宅的自然人、法人以及其它組織強調申請，比如新買的房子，尚未申請“小證”或者過戶手續(xù)，買房人如果看到房屋存在安全隱患，可以強調鑒定申請。

另外，人員密集的公共場所建筑物，如大學、幼兒園、醫(yī)院、養(yǎng)老院、文化體育場館、大型商業(yè)設備、公共服務設施、交通樞紐，設計使用年限過半且卻在使用的，或者達到設計使用期限但卻需再次使用的，產權單位或管控單位也必須申請房屋安全鑒定，前一種情形應該每十年進行一次鑒定，后一種情形五年一次。

三、如何進行安全鑒定

根據(jù)方法，進行房屋安全鑒定，大體步驟如下：

1、申請人從主管部委發(fā)布的房屋安全鑒定機構名錄中自主選定鑒定機構;

2、申請人與鑒定機構簽署房屋安全鑒定委托協(xié)議;

3、鑒定機構組織現(xiàn)場查勘作業(yè);

4、鑒定機構向申請人出具《房屋安全鑒定報告》，并按照房屋安全危險等級，提出處理建議(觀察使用、處理使用、停止使用或整體拆除);

5、鑒定機構將《房屋安全鑒定報告》報送主管部門登記;

6、主管部門將《房屋安全鑒定報告》內容納入房屋安全管控信息系統(tǒng)資料庫供公眾查詢;

7、主管部門組織對危房進行復鑒;

8、復鑒屬于應該停止使用或整體拆除的危險樓房，主管部門向住宅產權人出具《危險房屋通知書》，在危險房屋現(xiàn)場更改警示標志房屋安全質量鑒定，書面告知房屋所在地街辦(鄉(xiāng)鎮(zhèn))，并借助管理信息系統(tǒng)進行公示;

9、相關方面按照處理建議對房屋采用相應的維修、加固措施以及停止使用。

四、如何應對施工影響

為防止大橋、樁基、開挖深豎井等項目施工對鄰近住宅導致不利影響房屋安全質量鑒定，辦法非常要求建設單位要在開工前采用相應舉措，制定項目防護預案，并在施工之后自行或受托第三方機構對相應房屋進行追蹤測量。不同施工作業(yè)必須監(jiān)測的房屋分別是：

1、錘擊預制樁施工，距最近樁基一倍樁身寬度范圍內的房屋;

2、開挖深度為3米以上的基坑，距基坑邊兩倍基坑深度范圍內的房屋;

3、地下隧道、盾構施工，距洞口邊緣一倍埋深范圍內的房屋;

4、爆破施工中進入爆破安全距離范圍內的房屋;

5、地下管道、降低地下水位等其它項目施工，處于設計制約范圍內的房屋。

辦法要求，對受到高架、樁基、開挖深豎井等項目建設影響發(fā)生塌陷、變形、不均勻沉降等異?，F(xiàn)象的房產，房屋所有權人、實際使用人規(guī)定進行房屋安全鑒定的，建設單位應該委托房屋安全鑒定機構進行鑒定。

五、如何管理鑒定機構

根據(jù)辦法，市住房保障和房產管理局作為房屋安全鑒定的主管部門，將成立統(tǒng)一的房屋安全鑒定機構推薦名錄，并對納入名錄內的鑒定機構實行監(jiān)督管理。

對存在下列行為的鑒定機構，主管部門將責成其責令改正，并借助房屋安全管控信息系統(tǒng)對相應機構的非法擅自信息進行公布;逾期不糾正甚至情節(jié)嚴重的，將被踢出推薦名錄，其非法擅自情況還將被通報給上一級資質主管部門，由前者依法對其進行處置。

1、申請登記時遞交虛假材料，隱瞞真實狀況;

2、未依照國家要求的技術標準跟操作規(guī)程進行現(xiàn)場查勘作業(yè);

3、未依照國家標準和技術完善要求出示鑒定報告以及出具虛假鑒定報告;

4、鑒定結論存在嚴重錯誤;

5、未按規(guī)定履行信息變更手續(xù)。

市民通過房屋安全管控信息系統(tǒng)，不僅可以查詢房屋安全鑒定機構基本信息、從業(yè)人員基本狀況，還能不定期了解鑒定機構的誠信經營狀況，受表彰或被通報查處情況，從而在必須鑒定時，選擇專業(yè)素養(yǎng)強且信譽更好的機構。[2]